Vânzarea unui apartament presupune, pe lângă contractul în sine, o serie de formalități legate de utilități: contracte, contoare, restanțe și adeverințe. Cumpărătorul vrea să primească locuința fără datorii, iar vânzătorul vrea să nu mai răspundă de facturi după predare. Dacă faci lucrurile în ordine, preiei predarea fără conflicte.
Ghidul este informativ și general. Notarul îți spune ce acte cere pentru vânzare, iar furnizorii și asociația au propriile proceduri.
Ce rezolvi înainte de semnare
Cu cel puțin câteva săptămâni înainte, fă un inventar al contractelor și al obligațiilor locuinței.
- contractele de energie electrică, gaz și apă;
- internet, televiziune și telefonie fixă;
- salubrizarea, fie prin contract, fie prin taxă, vezi Salubrizarea: contract individual sau taxă la primărie;
- cotele către asociația de proprietari și fondurile asociate.
Dacă nu ești sigur ce plătești la asociație, ghidul despre lista de întreținere te ajută să citești fiecare rând.
Adeverința de la asociație
Adeverința arată dacă ai restanțe la întreținere și ce fonduri ai achitat. Notarul o cere frecvent, iar cumpărătorul o vrea ca garanție. Despre conținutul ei și despre momentul în care o ceri, vezi Adeverința de la asociația de proprietari: când îți trebuie. Despre fondurile de la asociație, citește Fondul de rulment și fondul de reparații la asociație și Lista de întreținere la bloc: cum o citești corect.
Cere adeverința cât mai aproape de data semnării, deoarece valabilitatea ei e scurtă. Dacă apar restanțe, achită-le sau clarifică în scris cine le preia.
Tabel: pași în ordine
| Moment | Ce faci | Document sau dovadă |
|---|---|---|
| Cu 3-4 săptămâni înainte | faci lista contractelor | facturi recente |
| Cu 2 săptămâni înainte | ceri adeverința de la asociație | cerere, act de identitate |
| Cu 1 săptămână înainte | clarifici restanțele | chitanțe, dovezi de plată |
| În ziua predării | citești contoarele și le fotografiezi | proces-verbal de predare |
| După predare | închei sau transferi contractele | cerere către furnizori |
Contoare și predarea locuinței
În ziua predării, notați împreună cu cumpărătorul indexul fiecărui contor: energie, gaz, apă caldă și rece. Se întocmește un proces-verbal simplu, cu data, indexurile, numele și semnăturile. Fotografiile completează dovada. Cum citești corect aparatele, vezi Citirea contoarelor de gaz și de curent: cum o faci corect și când o transmiți și Contoarele de apă: citire, verificare și schimbare corectă.
Ce faci cu contractele
Ai două variante: închizi contractul sau îl transferi noului proprietar. De regulă, cumpărătorul preferă să încheie contract în nume propriu. Pașii pentru transfer sunt în Schimbarea titularului la contractele de utilități, iar lista generală e în Contractele de utilități: cum le încheii, transferi și închizi.
Dacă ai internet sau televiziune cu abonament pe perioadă determinată, citește condițiile, fiindcă o închidere înainte de termen poate atrage costuri. Pentru mutări, ghidul Internetul și televiziunea la mutare: transfer sau reziliere explică opțiunile.
Acte pe care le cere notarul
Lista exactă depinde de tranzacție, dar apar frecvent: actul de proprietate, extrasul de carte funciară, certificatul energetic, adeverința de la asociație și dovezi fiscale. Pentru unele dintre ele ai explicații în Extrasul de carte funciară: ce conține și cum îl ceri, Certificatul energetic al clădirii: ce este și când îl ceri și Certificatul de atestare fiscală: cum îl ceri online. Întreabă notarul din timp, ca să nu amâni semnarea.
Atenție la plăți și la mesaje false
Plătește restanțele doar în conturile indicate de asociație sau de furnizor. Un mesaj care îți cere „achitarea urgentă” într-un cont necunoscut poate fi o fraudă; vezi Phishing cu numele instituțiilor: cum recunoști mesajele false.
După vânzare
Notează ce ai închis și ce ai transferat, păstrează procesul-verbal și dovezile de plată. Dacă mai primești facturi pe numele tău, anunță furnizorul și trimite copia procesului-verbal. După mutare, actualizează adresa în acte, cu ajutorul listei din După mutare: lista actelor și contractelor de actualizat.
Cum împarți costurile și riscurile între vânzător și cumpărător
Cele mai multe discuții apar la sume mici, dar acumulate: o factură de gaz venită după predare, o rată către asociație sau o reparație comună aprobată înainte de vânzare. Ca să eviți conflictele, treceți în antecontract sau în procesul-verbal cine suportă ce, până la ce dată. Dacă știi că urmează o lucrare la bloc, întreabă la asociație dacă a fost votată și cât te privește. Vânzătorul poate cere cumpărătorului o sumă din prețul final reținută pentru facturile care mai pot veni, dar un asemenea aranjament trebuie consemnat clar, preferabil cu ajutorul notarului.
În plus, păstrează dovezile de plată cel puțin până la regularizările finale ale furnizorilor. Unele facturi de regularizare vin la câteva săptămâni după încheierea contractului, iar fără chitanțe poți ajunge să plătești de două ori.
Verificări în ziua predării
În ziua predării, parcurge cu cumpărătorul locuința și verifică lucrurile care pot genera dispute: robinetele, centrala, aragazul, tabloul electric, geamurile. Notează orice defect cunoscut și încheie un proces-verbal cu mențiunea „predat în starea actuală”. Dacă lăsați mobilier sau electrocasnice, faceți o listă scrisă. Astfel, nimeni nu poate pretinde ulterior ceva ce nu s-a convenit, iar tu închizi capitolul fără griji.
Ce merită reținut despre vânzarea apartamentului
- Fă din timp lista contractelor și a obligațiilor către asociație.
- Adeverința de la asociație se cere aproape de data semnării.
- La predare, citește și fotografiază toate contoarele.
- Contractele se închid sau se transferă, după înțelegerea cu cumpărătorul.
- Notarul stabilește lista exactă de acte pentru tranzacție.
Întrebări frecvente
Cine plătește utilitățile din ziua predării?
Cumpărătorul preia obligațiile de la data predării, dovedită prin procesul-verbal și indexuri. Înțelegerea se consemnează în scris, ca să eviți neclaritățile.
Pot vinde dacă am restanțe la asociație?
Restanțele pot crea probleme, iar cumpărătorul poate cere achitarea lor. Cel mai simplu e să le plătești sau să stabilești în scris cine le preia.
Trebuie să închid contractele înainte de vânzare?
Nu neapărat. Le poți închide la predare sau le poți transfera. Decizia depinde de furnizor și de înțelegerea cu cumpărătorul.
Ce se întâmplă cu fondul de reparații?
Regulile privind fondurile sunt stabilite de asociație și de lege. Întreabă la asociație dacă sumele se pot recupera sau rămân la apartament.
E nevoie de proces-verbal de predare?
Nu e obligatoriu peste tot, dar este foarte util. Include data, indexurile, starea locuinței și semnăturile ambelor părți.
